Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co to jest i co się na nie składa?

Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka, a więc prawo banku do przejęcia na własność nieruchomości nią objętej na wypadek, gdyby kredytobiorca nie spłacił należności. Na tle innych kredytów wyróżnia się przede wszystkim wysoką kwotą oraz długim okresem spłaty.

Oferta kredytów hipotecznych jest obecnie bardzo różnorodna, a bank przed przyznaniem kredytu bierze pod uwagę nie tylko zdolność kredytową ubiegającego się o kredyt, ale również jego wkład własny. Z kolei jednym z ważniejszych parametrów branych pod uwagę przez kredytobiorcę jest oprocentowanie kredytu hipotecznego. Co warto o nim wiedzieć? Poniżej znajdują się najważniejsze informacje na ten temat.

Co to jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowaniem kredytu hipotecznego nazywamy podstawowy koszt kredytu, który jest związany ze spłatą zobowiązania. Kredytobiorcy zwracają na tę kwestię największą uwagę, ponieważ to od niej zależy, jak wysoką kwotę w ramach odsetek będzie trzeba oddać bankowi poza pożyczonym kapitałem. Jest to więc ta część kredytu, która w skali roku dość silnie kształtuje koszty. Warto jednak pamiętać, że na ostateczną kwotę miesięcznej raty wpływają również inne składowe kredytu, takie jak koszty usług, ubezpieczenie kredytu, obsługa konta czy nawet koszty związane z wyceną nieruchomości, która dla banku będzie stanowiła zabezpieczenie.

Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Na oprocentowanie kredytu hipotecznego składają się dwa elementy, a mianowicie stawka bazowa, zwana również referencyjną, oraz marża banku. Stopa referencyjna ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej i określa oprocentowanie kredytów, których banki udzielają sobie nawzajem. Jest to najczęściej WIBOR(R) 3M ze stawką oprocentowania aktualizowaną co trzy miesiące lub WIBOR(R) 6M ze stawką oprocentowania aktualizowaną co sześć miesięcy. Marża banku to jego bezpośredni zysk czerpany z udzielenia kredytu. Każda instytucja ustala ją we własnym zakresie, a wpływ na jej wysokość ma również wysokość kredytu hipotecznego oraz wysokość wkładu własnego, a więc sytuacja poszczególnych klientów banku. Całkowite oprocentowanie kredytu hipotecznego jest więc sumą marży banku i stopy bazowej, ale tylko ta pierwsza może podlegać negocjacjom.

Jak wyliczane jest oprocentowanie kredytu?

Odsetki stanowiące oprocentowanie są przez cały okres spłacania kredytu doliczane do kapitału, jaki kredytobiorca musi spłacić po wpłaceniu każdej kolejnej raty. W swoich obliczeniach bank uwzględnia zarówno roczne oprocentowanie kredytu, jak i ilość dni w każdym miesiącu. Klienci mogą zdecydować się na raty równe oraz malejące. W pierwszym przypadku kwota raty będzie składała się z części przeznaczonej na cześć spłaty samego kapitału oraz obliczonych odsetek. W drugim przypadku odsetki będą doliczane do stałej kwoty kapitału spłacanego co trzydzieści dni. Warto pamiętać o tym, że większość banków pozwala na to, aby w trakcie kredytowania zmienić raty z równych na malejące.

Oprocentowanie stałe a zmienne przy kredycie hipotecznym – różnice

Osoby decydujące się na wzięcie kredytu hipotecznego mogą wybrać oprocentowanie stałe lub zmienne. Największą popularnością cieszy się oprocentowanie zmienne, które bazuje na stałej marży banku i zmiennej stopie procentowej WIBOR(R). W tym wypadku spadek stóp procentowych wpływa na wysokość oprocentowania kredytu, mogąc je zmniejszyć nawet o kilkaset złotych. Ryzyko polega na tym, że wzrost stóp może doprowadzić do sporego wzrostu wysokości rat kapitałowo-odsetkowych. Drugim wariantem jest oprocentowanie stałe ustalane przez bank, a w tym przypadku czynniki zewnętrzne nie mają żadnego wpływu na wysokość comiesięcznych rat. Banki najczęściej oferują stałe oprocentowanie na okres pięciu lat, a po upływie tego czasu mogą przedłużyć umowę na kolejne lata lub zaproponować oprocentowanie zmienne.

Od czego jest uzależnione oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie tego rodzaju kredytu jest zależne od kilku czynników, a należą do nich źródło dochodu, kwota kredytu, wysokość wkładu własnego czy cross-selling. Warto pamiętać o tym, że banki oferują korzystniejsze oprocentowanie klientom pożyczającym wyższe kwoty oraz mającym wyższy wkład własny. Z kolei niektóre oferty banków są przygotowane specjalnie z myślą o konkretnych grupach zawodowych. Osoby prowadzące własną działalność muszą liczyć się z wyższym oprocentowaniem niż na przykład pracownicy administracji publicznej. Na niższe oprocentowanie mogą liczyć osoby, które korzystają również z innych produktów banku, co nazywa się cross-sellingiem.