Podatek od wynajmu mieszkania – kiedy trzeba go zapłacić?

Z Nowym Rokiem zmienia się nie tylko data w kalendarzu. W życie wprowadzone zostają w nowe przepisy prawna. Podobnie sytuacja stanie się w styczniu 2023 roku w kwestii podatku od wynajmu mieszkania za sprawą Polskiego Ładu.

Rok 2022 rozpoczął się od stopniowego ograniczania możliwości wyboru sposobu zapłaty podatku, rok 2023 definiuje tylko jedną formę dla osób prywatnych – ryczałtu ewidencjonowanego, i dwie dla przedsiębiorców – skalę podatkową i podatek liniowy.

Opodatkowanie od najmu mieszkania – ile wynosi i kogo obowiązuje?

Każda osoba czepiąca zysk z tytułu umowy o wynajmie lokalu do celów mieszkalnych zobowiązana jest prawem do opłacenia podatku od tej czynności. Do końca roku 2022 zarówno osoba prywatna jak i przedsiębiorca mieli możliwość regulowania należności, czyli podatku za wynajem mieszkania, w ramach skali podatkowej lub ryczałtu ewidencjonowanego (właściciele działalności gospodarczej mogli także zdecydować się na podatek liniowy).

Wraz z Nowym Rokiem osoby prywatne będą mogły jedynie odliczać podatek w ramach ryczałtu, a przedsiębiorcy – ze skali podatkowej (na zasadach ogólnych) lub podatku liniowego. Aby wiedzieć dokładnie, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania, należy najpierw ustalić okoliczności, w jakich dochodzi do tego zdarzenia (dodatkowy przychód czy dochód z działalności gospodarczej). Następnie sprawdzić trzeba konkretne zasady i limity przychodu/dochodu, jakie obowiązują:

Istnieją dwa progi przychodu przy rozliczaniu ryczałtu ewidencjonowanego (nie można odliczyć kosztów uzyskania przychodu ani skorzystać z ulg – oznacza to, że ryczałt od najmu nie ulegnie obłożeniu, nawet przy przeprowadzeniu remontu lub ponoszeniu kosztów umeblowania)

• do 100 tys. zł. w ciągu roku – 8,5%,
• powyżej 100 tys. zł. w ciągu roku – 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

w ramach skali podatkowej (opcja wyłącznie dla przedsiębiorców od 2023 roku – istnieje szereg ulg obniżających tę kwotę):

• 17% do kwoty 85 528 zł.,
• 32% + 14 539,76 zł. powyżej kwoty 85 528 zł.

w ramach podatku liniowego istnieje tylko jedna stawka 19% niezależnie od dochodu (nie ma jednak żadnych ulg obniżających podatek).

Zgłoszenie wynajmu mieszkania do Urzędu Skarbowego

Przedsiębiorca może traktować dochód z tytułu najmu jako jeden z dochodów (w ramach powyższych limitów), dlatego nie jest on zobowiązany, aby taką informację przekazywać Urzędowi Skarbowemu, a jedynie podpisać umowę i przesłać stosowną zaliczkę na poczet podatku dochodowego.

Natomiast najem prywatny może odbywać się w dwóch wariantach i dotyczy wyłącznie osób prywatnych:

• okazjonalnego,
• zwykłego.

Różnica między nimi polega na liczbie formalności, jakie należy wypełnić, i gwarancji rozliczenia z nierzetelną stroną umowy. Osoba oddająca pod najem lokal mieszkalny powinna przesłać do Urzędu Skarbowego krótkie, formalne zgłoszenie z podstawowymi informacjami zawartymi w umowie o najem okazjonalny (nie ma ustalonego wzoru takiego dokumentu):

1. adresowane do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla lokalu,
2. dane stron umowy,
3. termin najmu (data początkowa, data końcowa),
4. adres lokalu.

Wcześniej należy natomiast zadbać o odpowiednie dokumenty i oświadczenie sporządzone u notariusza. Szczególnie istotne jest oświadczenie o możliwości zamieszkania pod wskazanym adresem osoby najmującej w przypadku rozwiązania umowy oraz oświadczenie właściciela rzeczonego lokalu o tym, że zgadza się na zamieszkanie przez wskazaną osobę pod tym adresem.

Usprawnia to proces ewentualnej eksmisji nierzetelnego najemcy. W ramach zwykłej umowy najmu (bez notariusza) nie trzeba wysyłać formalnego pisma do Urzędu Skarbowego, należy jedynie wpłacić zaliczki należnego podatku i złożyć zeznanie od przychodów z tytułu ryczałtu ewidencjonowanego.

Jak i do kiedy rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?

Ze względu na obowiązująca tylko jedna formę opodatkowania dla osób prywatnych, nie trzeba zgłaszać tego faktu. Należy natomiast opłacić zaliczki w miesięcznie lub kwartalnie, a pod koniec okresu rozliczeniowego (do 2 maja 2023 roku) złożyć deklarację PIT wykazująca ten zysk z najmu w osiągniętych przychodach. Przedsiębiorcy opłacający podatek od najmu rozliczają się za pomocą deklaracji PIT-36 o dochodach z różnych źródeł, uwzględniając koszty uzyskania przychodu i przysługujące im ulgi. Mają obowiązek złożyć zeznanie podatkowe do dnia 2 maja 2023 roku.

Jakie mogą być konsekwencje braku rozliczenia?

Jeżeli z jakiegokolwiek powodu podatek od najmu nie zostanie uregulowany w terminie lub właściciel lokalu będzie zalegał z rozliczeniem należności z tego tytułu, Urząd Skarbowy jest obowiązany do zgłoszenia tego faktu lub samodzielnego egzekwowania kary.

Istnieją dwa rodzaje kar skarbowych:

• wykroczenie,
• przestępstwo.

Wykroczenie związane jest z mniejszą kwotą, której górny limit stanowi pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia obowiązującego w danym roku kalendarzowym. Wykroczenie staje się przestępstwem, gdy kwota zaległości przekracza powyższy próg. Wtedy też sprawa zostaje oddania do rozpatrzenia przez sąd, a surowość kary wzrasta.

Aby uniknąć kary za nieopłacony np. ryczałt od najmu, można wystosować do Naczelnika Urzędu Skarbowego pismo, tzw. czynny żal, w którym wyjaśnia się sytuację i prosi o łagodniejsze załatwienie sprawy – na dowód uiszcza się opłacone zaległości wraz z odsetkami, a jeżeli takie istnieją również zaległe zeznania podatkowe.