Kredyt Hipoteczny
- jak wziąć go z głową
Zdałem sobie ostatnio sprawę, że choć na moim blogu opisuję szereg produktów finansowych. To do tej pory, nie napisałem praktycznie nic konkretnego co dotyczyłoby kredytów hipotecznych. Takich kredytów, które skierowane są do osób poszukujących kredytu na zakup mieszkania, domu czy też budowę domu. Dzisiaj nadrabiam tą zaległość i dostarczam Wam szereg informacji. Które mogą Wam się przydać, zarówno przy zakupie nieruchomości jak i zaciągania kredytu na ten cel.
Czym jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to bardzo ciekawy produkt na rynku usług finansowych. Pomaga on zrealizować (a zazwyczaj jest jedynym rozwiązaniem) marzenia odnośnie posiadania własnego domu, mieszkania, czy budowy domu. Oczywiście objęty jest on hipoteką – we wpisie do hipoteki, dopóki nie spłacimy kredytu pierwszeństwo „przejęcia” domu, mieszkania ma bank, który udzielił nam kredytu. Jest to dla niego zabezpieczenie, na wypadek nie spłacenia przez kredytobiorcę kredytu. Kredyt mieszkaniowy zaciąga się na wiele lat, wobec czego decyzja ta musi być nie tylko dobrze przemyślana. Ale wręcz wykalkulowana z zimną krwią. Najlepszym rozwiązaniem jest brać kredyt hipoteczny w momencie, gdy posiadamy jakieś własne środki (to zaznacza się w hipotece).
Inne koszty ponoszone w związku z kredytem…
Wiele małżeństw które decyduje się na kredyt hipoteczny, najpierw sprawdza swą zdolność kredytową a następnie szukają mieszkania czy domu (w przypadku mieszkania czy domu należy jeszcze podpisać wstępną umowę z deweloperem). Kredyt to jednak koszty, takie jak odsetki zależne od marży, spreadu (przeliczanie walut przez bank – zazwyczaj kredyt w obcej walucie lepiej jest samodzielnie wymieniać w kantorze pieniądze) oraz koszty około kredytowe. Czyli koszty związane bezpośrednio z działaniami kredytowymi. Przykładowo uzyskanie pozwoleń, koszty związane z załatwieniem zaświadczeń. Niewątpliwie warto skorzystać także z usług dobrego doradcy bankowego. Przeczytać przeróżne opinie, fora, statystyki, korzystać z porównywarek kredytów.
Kredyt Hipoteczny – Haczyki, haczyki
Jak wiadomo, jest wiele dosyć zróżnicowanych ofert odnośnie kredytów hipotecznych. Wiele banków stosuje różnego rodzaju miny i pułapki. Które będące znacznym odciążeniem budżetu na początku kredytu, mogą być realnym ciężarem za jakiś czas. Często spotyka się super ofertę polegającą na zerowej marży przez jakiś okres czasu (przykładowo pół roku). Po tym okresie okazuje się jednak, iż marża jest znacznie wyższa niż w innych bankach, a my tracimy. Niekiedy banki próbują nas uzależnić od ich usług.
Tańszy kredyt hipoteczny skutecznie kusi klientów, by skorzystać z ofert dodatkowych w pakiecie, które to zmniejszają oprocentowanie kredytu. Niestety często jest to dosyć rzekome, a z bankiem wiążemy się na kilka, kilkanaście lat. Co więcej, wiele takich zapisów dotyczy konkretnych wpływów na nasze konto (około 3 tysięcy zazwyczaj). Jeśli takowych nie mamy, automatycznie wzrasta oprocentowanie, co może stać się na przykład po utracie pracy. Innym podobnym zapisem jest zmniejszenie kredytu hipotecznego, jeśli wydamy z konta kilkaset złotych kartą. Zapomnienie o tym obowiązku, skutkuje oczywiście zwiększeniem oprocentowania.
Kupujemy mieszkanie pod kredyt – jak czytać księgę wieczystą
Jeśli zdecydowaliśmy się na bezpośredni zakup mieszkania na rynku wtórnym, warto brać pod uwagę lokale, które mają założoną księgę wieczystą. Księga ta to nic innego jak zbiór usystematyzowanych informacji o danej nieruchomości. Zarejestrowany przez sąd wieczystoksięgowy. Dokument ten daje nam możliwość sprawdzenia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Księga składa się z okładki oraz czterech działów. W każdym z działów znajdują się pola opatrzone tytułem, w których znajdują się właściwe zapisy dotyczące danej nieruchomości. Dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny. A obecnie księgi są dostępne w elektronicznej bazie udostępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Księg Wieczystych
Na co należy zwrócić szczególną uwagę przy zakupie mieszkania?
Przyjrzyjmy się, po kolei, wszystkim działom. W dziale I-0 – „Oznaczenie nieruchomości” – warto zweryfikować opis lokalu. Tutaj znajdziemy informację ile powinno być pomieszczeń w mieszkaniu, a także czy do mieszkania przynależy np. piwnica. Znajdziemy tu też m. in. informację o tym, czy lokal stanowi odrębną własność. Odrębna własność mieszkania oznacza, w skrócie, pełną własność wraz z własnością przynależnego gruntu i współwłasnością części wspólnych budynku (jak np. klatka schodowa). Należy pamiętać, że jeśli lokal nie stanowi odrębnej własności, to może on być standardowym zabezpieczeniem kredytu. Tylko w przypadku, gdy jest on przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Czy dany lokal jest objęty takim prawem – najlepiej jest potwierdzić w spółdzielni mieszkaniowej, na terenie której mieszkanie się znajduje. Jeżeli zaś lokal stanowi odrębną własność to w dziale I-Sp znajdziemy numer księgi wieczystej gruntu, w którym właściciel ma udział. Warto wejść na księgę wieczystą tego gruntu i sprawdzić. Choćby na okładce księgi wieczystej – czy grunt jest objęty prawem własności czy też prawem wieczystego użytkowania. Dlaczego? Jeżeli grunt jest objęty prawem własności będziemy zobowiązani co roku uiścić podatek od nieruchomości. Jego maksymalna kwota za rok 2015 nie może przekroczyć 0, 75 zł za każdy metr kwadratowy. Natomiast w przypadku użytkowania wieczystego, będziemy zobowiązani do zapłaty corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste, której maksymalna wysokość – określona prawem – wynosi 1% wartości nieruchomości. Może się zatem okazać, że opłata za użytkowanie wieczyste będzie dużo wyższa niż podatek od nieruchomości.
Opłaty przyszłe opłatami
Jednak najpierw trzeba skutecznie zakupić nieruchomość. Oczywiście można, a nawet należy w kwestii skutecznego zakupienia nieruchomości zdać się na notariusza, u którego będziemy przeprowadzać transakcję. Jednak warto uniknąć przykrej niespodzianki – szczególnie, gdy mieszkanie ma być kredytowane przez bank. W dziale II księgi wieczystej zapisany jest właściciel nieruchomości – jego imię, nazwisko, imiona rodziców i numer pesel. Warto te dane sobie zapisać i porównać z dowodem osobistym osoby, z którą rozmawiamy jako z właścicielem. Właścicieli może być kilku i wszyscy oni będą musieli podpisać akt notarialny sprzedaży nieruchomości.
Warto zadbać, by również wszyscy podpisali umowę przedwstępną, którą podpisujemy, by móc ruszyć z procesem ubiegania się o kredyt pod daną nieruchomość. Zatem, jeśli w księdze wieczystej jest zapisana np. małżeńska wspólnota majątkowa – rozmawiajmy o nieruchomości z obojgiem małżonków. Lub poprośmy o przedstawienie notarialnego pełnomocnictwa jednego z małżonków do działania w imieniu drugiego. W tym przypadku nie warto wierzyć na słowo. Niestety dość powszechne są sytuacje kłótni o majątek rozwodzących się małżonków, które mogą mieć swoje przykre konsekwencje dla kupującego nieruchomość.
Księga wieczysta
Ważnym działem jest również dział III księgi wieczystej – tutaj znajdziemy wszelkie ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości. O ile kwestie typu służebność drogi czy służebność przesyłu raczej nie będą stanowiły przeszkody, by kupowane mieszkanie stanowiło zabezpieczenie kredytu hipotecznego. O tyle wpisane w księdze wieczystej np. prawo do dożywotniego zamieszkania może taką przeszkodę stanowić. Gdy tylko wyczytamy jakiekolwiek ograniczenia w dziale III warto o nich od razu poinformować bank, w którym będziemy ubiegali się o kredyt. Zapytajmy czy bank zaakceptuje taką nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu. Może się zdarzyć, że zapisy w dziale III księgi wieczystej mogą mieć wpływ na wysokość oprocentowania kredytu. Nieruchomość z ograniczeniami w prawie własności jest bowiem trudniej spieniężyć w razie konieczności egzekucji niespłacanego kredytu.
Obciążenia nieruchomości
O ile zapisy w dziale III nie muszą zdyskredytować nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego, o tyle obciążenia ujawnione w dziale IV mogą stanowić problem. W tym dziale znajdują się zapisy dotyczące hipotek, którymi jest obciążone mieszkanie. Jeśli na nieruchomości jest ustanowiona jakaś hipoteka, to bank zaakceptuje nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu tylko pod warunkiem, że z momentem zakupu nieruchomości zostanie spłacone zobowiązanie obciążające tę nieruchomość. Zazwyczaj bank będzie dążył do tego, że uruchomi kredyt hipoteczny na rachunek wierzyciela hipotecznego. Jeśli natomiast cena zakupu nieruchomości będzie wyższa od pozostającego do spłaty zobowiązania, to część zostanie uruchomiona na rachunek wierzyciela hipotecznego a pozostała kwota – na rachunek wskazany przez zbywcę nieruchomości.
Jak więc widać, warto szukać do zakupu mieszkań z urządzona księgą wieczystą. Dzięki zapisom w księdze wieczystej możemy uniknąć przykrych niespodzianek, które mogą wyniknąć już po podpisaniu umowy przedwstępnej czy aktu notarialnego kupna nieruchomości i spowodować choćby to, że bank nie zaakceptuje zakupionej nieruchomości jako zabezpieczenie i odmówi nam wypłaty kredytu.
Porównanie kredytów hipotecznych
Na sam koniec udostępniam do Waszej dyspozycji elektroniczną porównywarkę kredytów hipotecznych, za pomocą której sprawdzicie ratę kredytu w poszczególnych bankach. Wystarczy że wpiszecie kwotę kredytu, wartość nieruchomości , okres kredytowania czy wiek kredytobiorcy aby poznać dokładne informacje na temat raty kredytu, marży i wysokości prowizji.
Nie będę mówił o tym że biorąc taki kredyt będziemy na siebie zobowiązanie na całe życie – bo to jest jasne jak słońce. Chciałem jednak zwrócić uwagę na coś innego. Jako że jest to najczęściej największy zakup w naszym życiu, warto go dokładnie przemyśleć. Jeśli jest to mieszkanie, niech to będzie to mieszkanie które sobie wymarzyliśmy. Wiem z doświadczenia że lepiej kupić mieszkanie o 10 czy 20k droższe i być z niego w pełni zadowolonym. To samo w przypadku domów a szczególnie ich lokalizacji. Warto dokładnie przemyśleć sobie, czy jest to aby na pewno ten wymarzony domek, który był naszym marzeniem. Czy znajduje się w takiej lokalizacji, jaka będzie spełniała nasze oczekiwania. Jeśli już mamy spłacać kredyt przez większość naszego życia, dobrze byśmy spłacali coś co w pełni nas zadowala i z czego jesteśmy dumni.
Oczywiście a jeśli ktoś decyduje się na mieszkanie w bloku, powinien dwa razy zastanowić się czy na pewno takie mieszkanie to będzie spełnienie jego marzeń, a nie np. dom i odwrotnie. Tyle że w dzisiejszych czasach mieszkanie znacznie łatwiej sprzedaż, a dom już niestety nie.
Zastanawiam się właśnie nad kredytem hipotecznym na zakup domu z rynku wtórnego. Jak pewni większość osób chciałbym taki kredyty wziąć na maksymalnie 25 lat, żeby rata była w miarę rozsądna. Z drugiej strony patrząc, wiem że w przyszłości np. za 10-15 lat będę miał możliwość spłacenia reszty tego kredytu w całości. I tu pytanie, czy będą mógł to zrobić, czy jest w umowie będzie takie coś zapisane? Chodzi o to że chciałbym taki kredyt hipoteczny spłacić szybciej, aby nie spłacać rat tak długo, skoro będę miał taką możliwość.
@Roman, oczywiście masz taką możliwość, tylko że musisz przypilnować tego podczas przygotowywania umowy, aby była tam zaznaczona taka klauzula o możliwość szybszej spłaty kredytu. Wiem że niektórzy moi znajomi robili np. tak że zamiast jednej raty, wtedy kiedy mogli spłacali dwie razy w jednym miesiącu, dzięki czemu szybciej spłacili kredyt.
Czy jest może tu ktoś kto brał kredyt hipoteczny na budowę domu lub kupował dom z rynku wtórnego? Przyznam że mam dylemat, ponieważ z jednej strony jest bardzo napalony na budowę swojego domu. Ma to wiele atutów, ponieważ sam wybierasz sobie lokalizację, jaki ma to być dom od podstaw po wykończenie. Jednak jeśli zrobiłem sobie kalkulację zarówno budowy samego domu jak i wielu innych rzeczy jakie się z tym wiążą to wyszły mnie kosmiczne pieniążki. Nie wspomnę już o załatwianiu formalności, które się z tym wszystkim wiążą. No chyba że dać zarobić firmie która zrobi to od A do Z? Dlatego zastanawiam się czy nie lepiej dać sobie spokój i skupić się nad kupnem domu z rynku wtórnego. Ogłoszeń jest ogromna ilość, bynajmniej w tej lokacji która mnie interesuje. Jakie macie zdanie na ten temat?
Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, ze formalności związane z uzyskanie kredytu hipotecznego zajmą nam trochę czasu i niekiedy mogą potrwać nawet kilka miesięcy. Składa się na to kilka różnych aspektów związanych z jego pozyskaniem, począwszy od analizy wybranej nieruchomości, podpisanie umowy wstępnej ze sprzedawcą nieruchomości, przez analizę kredytu i oczekiwanie na decyzję kredytową banku po podpisanie umowy i wypłatę kredytu.
Zanim weźmiemy taki kredyt hipoteczny, najlepiej jest uzbierać jak największy wkład własny. Dzięki temu uzyskamy korzystniejsze warunki kredytu, a później gdy już go dostaniemy będziemy płacili niższe raty takiego kredytu. Najlepiej to poradzić się doradcy, on nam powie o czym warto pamiętać decydując się na taki kredyt.
Zdecydowanie warto zawczasu przeanalizować kilka różnych ofert a jednocześnie należy sprawdzić kilka ważnych rzeczy związanych z takim kredytem. Dla przykładu warto zapytać czy będziemy mieli możliwość szybciej spłacić, nadpłacać raty kredytu lub jakie mamy możliwości obniżenia marży kredytu hipotecznego przez skorzystanie z dodatkowego produktu finansowego jaki oferuje bank.
Ja mam cały czas dylemat ponieważ z jednej strony chciałbym kupić sobie działkę i wybudować dom, ale z drugiej strony wiem, że znacznie mniej zobowiązań będę miał w przypadku mieszkania w bloku. Ponadto wiadomo że mieszkanie to niemal połowa tego co budowa domu, więc też i mniejszy kredyt hipoteczny a więc mniejsza rata miesięczna takiego kredytu.
Warto wspomnieć że w ostatnich latach weszła ustawa które dokładnie reguluje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. A więc w każdym banku obecnie mamy możliwość nadpłacenia takiego kredytu, jeśli oczywiście mamy taką możliwość. Warunki wcześniejszej spłaty mogą się jednak różnić w poszczególnych bankach.
Warto wiedzieć że choć zaciągamy kredyt na 25 czy 30 lat, to mamy możliwość spłacenia go znacznie szybciej. Może nie w ciągu pierwszych lat, bo wtedy banki najczęściej pobierają za to prowizję, ale później możemy już myśleć o tym by spłacić go szybciej. Znacznie na tym zaoszczędzimy, szczególnie jeśli wybraliśmy kredyt hipoteczny z ubezpieczeniem.
Te koszty tak na prawdę nieco różnią się od rzeczywistości. Internet to jedno, a wizyta w banku to drugie. Do takiej raty miesięcznej jaka się wyświetla śmiało można dodać 100/200 zł. Wiem coś o tym, bo udało się mi się wynegocjować jedną z korzystniejszy rat kredytu hipotecznego.
Co w przypadku gdy kiedyś było zadłużenie w BIK spowodowane nie terminową spłatą kredyty gotówkowego? Zaznaczę że kredyt został spłacony już kilka lat temu, ale nie wiem czy informacja o zadłużeniu nadal znajduje się w bazie BIK.
@Anielka – Jeśli od spłaty kredyt minęło 5 lat to nie masz się czym przejmować, ponieważ w BIK nie będzie już informacji o tym opóźnieniu (licząc od dnia całkowitej spłaty zobowiązania). Tak czy inaczej, powinnaś sobie sprawdzić jaką masz ocenę punktową w bazie BIK. To od niej w głównej mierze zależy udzielenie kredytu hipotecznego.